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481遗漏:楼市库存跌回六年前,“涨价去库存”还要继续吗?

分享人:千千结 来源:互联网 时间:2018-06-26 阅读:0

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近日,易居房地产研究院发布全国100个城市新建商品住宅库存数据:

 

截至5月底,受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。综合历史数据,当前百城库存规模已经跌回到20123月的水平。

 

在全国范围内,除了环京的燕郊、大厂等地之外,基本都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至出现“房荒”。


 

由此来看,2015年开始的楼市去库存,已经基本完成任务,理当尽快退出历史舞台。

 

然而,由去库存导致的房价暴涨、地王频出、居民债务杠杆高企等问题,以及由此带来的债务?;?、金融风险隐患,也当做出检讨。


1楼市去库存与房价暴涨

 

众所周知,这一轮楼市周期的起点,正是房地产去库存和棚改货币化。

 

2014年,中国经济下行,楼市由盛转衰。房地产库存高企,市场哀鸿遍野,杭州等地一度出现围攻售楼处的退房潮。

 

正是在这种背景下,“房地产去库存”被提上日程。


为去库存保驾护航的,是一年连续5次的降准降息,加上取消限购限贷、发放财政补贴等刺激手段。



在货币、信贷与政策加码之下,一二线城市楼市快速复苏,短短两年内,创造出住房市场化改革以来最大的一次暴涨。(更多可参阅《四年楼市大复盘:谁制造了这一轮房价暴涨?》)

 

与此同时,三四线城市开启棚改去库存的步伐。在PSL(抵押补充贷款)等政策工具的支持之下,货币化补贴逐渐成为主流。大拆大建大补贴,在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。

其实,到2017年时,一二线城市就不再存在高库存问题,所以限购限贷限售等政策随之加码。然而,库存问题不复存在,但去库存的手段并未随之退出:

 

这些城市以抢人大战的名义,通过直接落户的方式,大肆向大学生发放房票,进一步刺激市场需求。


与此同时,限价与摇号政策上阵。一手房与二手房之间价差的存在,让楼市套利成为可能,这又进一步刺激了万人抢房的浪潮。

 

而在三四线城市,虽然房价一个个破万,涨幅紧跟一二线城市翻番,但是去库存仍旧在持续。棚改货币化刺激,非但没有减弱,反而有进一步强化的趋势。


 

2014年,棚改货币化的比例还不到10%,2016年就跃升至48.5%,2017年更是上升到50%以上,2018年虽然部分省市不再直接鼓励货币化安置,但作为资金来源的PSL投放量仍在进一步放大,涨幅远远高过去年。

 

棚改尚未完成,货币化安置当退而不退,三四线城市的虚热仍旧要持续一段时间。(更多可参阅《三四线房价纷纷破万,最后的疯狂正在上演》)

 

 

2涨价去库存的悖论

 

通过梳理这一轮去库存,不难发现一个问题:楼市去库存,最终去成了房价暴涨?

 

涨价去库存,听起来是个悖论,但这是楼市去库存的唯一结果。

 

如果普通商品产能过剩,那么降价促销是唯一的解决方案。就此而言,降价去库存,才符合基本的经济学原理。

 

然而,楼市不同。住房不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用,决定了楼市去库存只能以涨价为结局。



从消费品的层面看,住房满足的是居住需求。显然,租房与购房皆能满足居住需求。

 

从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌,房子这一资产的价值就随之下跌,整个市场的投资欲望同样随之衰退。

 

而从抵押品的角度来看,房价上涨,房子作为抵押品的价值随之升高,银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨,于是就促成房地产与信贷的双重繁荣,从而带动金融周期的泡沫化。

 

所以,房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,反之亦然。


涨得越猛,买家的情绪就越旺盛。


市场下行,房价降幅越明显,不仅越是无人问津,而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

 

在中国,房产的投资属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。


如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实,给人们普遍带来的预期,我们不难得出一个结论:

 

楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存?;痪浠八?,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

 

3最终的苦果谁来吃?

 

客观而言,2014年时,面对经济下行、楼市库存高企、金融风险陡增的局面,楼市去库存的出现有其必要性。

 

但要明白,楼市去库存的初衷,是以去掉不合理的高库存,防止楼市下行对于经济、房地产企业和地方债务的影响,而不是制造新一轮房地产大繁荣,更不是借此维护土地财政和向居民部门转移高杠杆。

 

事实上,经过这一轮涨价去库存,市场隐患正在逐步显现:

 

其一,居民的消费能力被高度透支。最新发布额经济数据显示,社会消费品零售总额增速创了15年新低,这正是房价暴涨导致的结果。这几年,居民部门不断加杠杆,既耗尽了多年来的积蓄,又面临着高房贷的压力,在挤出效应之下,消费增长自然难以为继。(更多可参阅《房价还在上涨,人民已经没钱消费了!》)



其二,高房价埋下了金融隐患。经过这一轮暴涨,无论是房价收入比,还是居民部门杠杆率,都攀升到前所未有的水平,这为整个金融体系埋下隐患。外有美联储加息缩表以及贸易争端的压力,内有消费投资双双下滑的现实危险,泡沫化的市场终究难以为继。

 

其三,经济下行期的房价暴涨,再次强化“房价只涨不跌”的社会预期,从而进一步刺激全面炒房的社会情绪。更危险的是,它鼓励了不劳而获的思维,人人都渴望一夜暴富。

 

所以,在这样的时间节点,“房住不炒”的重要性无论如何强调都不为过。而我们需要的,则是切实的贯彻与落实。



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